房企融资有突破！政民企发债或成新发力点？

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近期，房企融资政策暖风频吹。

11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。

在此前一系列政策支持下，房企融资规模也有所增长。10月，房地产企业非银融资规模同比上升16.4%，年内首现正增长。其中，信用债规模同比增长1.5倍。

业内人士认为，10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。同时，受政策支持影响，预期民企融资将有所突破。

融资规模首现同比正增长

根据中指院监测的房地产行业整体融资动向，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

从融资结构来看，10月信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。

具体来看，房地产行业信用债融资同比上升155.7%，环比下降17.5%；信托融资同比下降72.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。

中指研究院认为，10月房企融资同比首次出现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。其中，信用债发行同比大幅上升，主要受基期数值很低所致。2021年9月开始，第一批出险企业出现违约事件，对市场冲击很大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。今年以来信用债市场进入回调阶段，多次受到政策大力支持，成为各渠道中修复最快的一种融资方式。

值得注意的是，海外债已连续三个月无新发行，仅有房企交换要约成功后重新发行上市。中指研究院认为，近期有若干头部企业宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，预期未来海外债新发行将更加艰难。

累计来看，1-10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，信用债占比53.5%，同比提升22.4个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点；信托占比10.9%，同比下降18.0个百分点。ABS占比33.3%，同比提升10.2个百分点。

另外，从融资利率来看，10月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。

民企发债或成融资新发力点

值得注意的是，近期，房企融资得到政策进一步支持。

据了解，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。其中，民营企业债券融资支持工具为“第二支箭”。

近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。交易商协会指出，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望(13.34 -0.97%,诊股)地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。

据了解，8月以来，中债增进公司共推进10余单房企增信项目，支持新城控股(14.75 0.07%,诊股)、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。

10月30日，国务院关于金融工作情况的报告指出，要保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

10月底，央行副行长潘功胜赴中债增进公司开展专题调研，对中债增进公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，从近期政策支持来看，民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大，民企发债将成为行业融资新的发力点。

上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也认为，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

民间资本的重要性，与当前中国经济形势密切相关。国家统计局提供的数据显示，三季度中国投资增速从17.1%降至14.4%。其中，组成中国投资的三大部分：基建、制造业和房地产投资增速均出现下滑。

受今年以来楼市疲软的影响，地产投资增速下滑。虽然这会拖累短期经济增长，但长期看来，地产投资减速是改革阵痛期的必然趋势。目前，中国部分城市楼市供需业已失衡，三四线城市饱受高库存之苦，依靠房地产拉动的经济增长模式已经不可持续。由此看来，地产投资增速下滑有助于倒逼中国经济转型，摆脱对地产投资的过度依赖。

终端需求不足，过剩产能仍未出清则是制造业投资放缓的主要原因。过去10年间，我国制造业投资增速长期高于30%，产能一直保持高速扩张态势。但在当前经济下行压力加大的情况下，商业银行风险偏好回落，对私营部门信用收缩严重，使得企业投资也大幅下挫。近两个月以来，制造业投资增速仅在10%左右，其中煤炭、有色、钢铁等多个产能过剩行业的投资都出现了负增长。随着我国在去产能过剩的路上艰难前行，大量被产能过剩行业挤压的土地、人力和信贷资源得到释放，由此而来的经济结构调整值得期待。

与前两类投资短期内难以逆转的下滑之势不同，虽然三季度基建投资托底力度减弱，但在政府多次强调“稳增长”、频频出台政策发力基建的情况下，该项投资仍是拉动中国投资增长的主力。从10月16日公布的3条铁路工程批复信息，到10月22日发布的5个机场和3条铁路基建项目批复，短短一周时间内，国家发改委公布了近2500亿元的投资项目。这说明基建新项目仍在不断上马，投资增速不会猛烈下滑。更何况，我国目前地区发展差异较大，发达地区拥有的完善基础设施，在中西部地区仍是急需补齐的短板。因此，未来政府在基建投资领域仍有较大的发挥空间。

然而，仅靠政府的一腔投资热情是远远不够的。目前投资乏力是我国经济下行期不可回避的问题。随着地方政府融资平台受到政策约束，土地财政难以为继、预算限制日益紧张、银行削减项目贷款等问题的集中出现，保障基建投资平稳发力越来越需要民间资本的支持。在这一背景下，民营经济体及有民间资本参与的公私合作模式成为不容小觑的力量。10月26日，由9家公交公司整合而成的哈尔滨市全利公交客运集团正式挂牌运营，这是中国首家正式投入运营的民营公交集团。这一现象说明，民间资本在我国的投资地位正日益提高。

在政府的大力推动下，随着配套改革政策逐步落实，民间资本有望在投资领域发挥重要作用，与其他简政放权措施形成组合拳，以改革举措打破不合理的垄断和市场壁垒，让市场在资源配置方面发挥更大作用，推动国民经济效率提升。

然而，随着民间投资项目势头渐猛，中央还须谨防进入基建投资领域的民营资本重蹈地方债覆辙，沦为某些地方政府的“钱袋子”。公私合营项目运作时，政府和企业的权责边界必须明确。同时，政府还应当确保政策的连续性，使民间资本投资人树立投资信心。

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