房地产开发企业如何控制项目成本的分析详细-0-3

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房地产开发企业如何控制项目成本的分析李礼岳化州市华侨房地产公司广东化州５２５１００：文章摘要。‘”…“渺～”“”。…’璎项目成本控制是房地产开发企业获取利润的根本。成本控制主要决定于嘎目前期策戈ｆｊ。本文分析了房地产开发迂程中各阶段的成本费用的特点，针对不同时期成本费用的具体情况提出了有效的控制措施。；；≥关键词挈房地产企业；前期策划；成本控削；，一施，，。．戎…舢…々。七≤ 一．合理预算前期费用决策分析在房地产项目开发中，一个好的项目决策能使企业获得高额利润，反之将使企业亏损或会造成经济巨大损失。因此，在对房地产项目开发时，首先要预算前期费用，并对项目决策进行分析以决策进行开发项目是否可行，如能给企业带来利润，企业将会决策投资，便会存在成本控制的分析，及进行成本控制。反之，则取消房地产开发项目投资。工程项目从以下几点来进行预算前期费用决策的：ｌ、进行实地勘察看在此地开发放房地产是否有增值的潜力和预测建成后此处商品房销售情况如何。２，预算征地费用价格是否合理。３、动迁拆迁过程中将需要发生的各项合理费用支出。４、工程设计，施工以至到销售过程中的合理费用支出。５，运用预测方法，建立数学模型，预测房地产开发公司在此项目投资中的风险，从而进行分析此项投资是否可行。二．动迁成本费用控制在动迁拆迁过程中，动迁时间越长，周期越长，包括租房、补偿、异地安置和突发事件处理在内的动迁成本就越大。进而给房地产开发企业造成直接损失。由此可知，动迁工作对房地产开发项目成本的影响举足轻重。那么怎么来控制成本昵？笔者认为应该从以下方面控制成本：ｌ、要完善动迁工作领导机制，充分发挥动迁部门的职能作用，逐步形成长效管理机制。２，要加强动迁队伍建设，建设出一支能征善战的动迁队伍。动迁队伍不仅要有爱岗敬业、无私奉献的精神，还要有比较专业的动迁知识，熟知动迁法律法规及各种动迁政策，能做到政策宣传到位。在政策宣传时，做到宣传板、信函，咨询服务等各种方式相结合，主动向动迁居民宣讲各种政策，要晓之以理，动之有情。３、要缩短拆迁期限。主要方式有：控制拆迁面积，实行小面积拆迁，小面积施工。加大对动迁住户的搬迁力度；全力打击“房倒”。对蛮不讲理、漫天要价或采取欺骗手段企图非法获利的极少数居民，加大行政裁决强拆力度，并辅以细致的思想工作。４、加大拆迁力度。主要方式有：加强对拆迁的现场管理?9?9 对上交的房屋及时拆除，及时净地。５、要推进动迁维稳工作。积极化解老矛盾，努力控制新矛盾，妥善处理突发事件。控制动迁矛盾的源头，把好裁决，强拆关，做到工作中不留瑕疵。６．适当建立动迁考核奖惩机制，从动迁进度、质量、廉政、稳定和成本控制五个方面细化考核目标，下达目标任务书，加强动迁队伍管理，实行奖惩制度。三，降低施工材料成本１．做好采购工作．降低采购成本．扩大生产经营范围和施工材料的自给能力建议公司开发楼盘所用的门，窗．散热器均由本公司下设的实业分公司自行生产的。这样既可以降低采购成本又可以对外销售，做到既降低成本又争创效益的双丰收。对于自行采购的其它材料，公司供应部门货比三家，实行优质优价、采购价格公开。在确保质量的前提下，采用投标方式确保供货单位和采购价格。严防采购人员从中吃回扣，采购物资以次充好，损害公司利益的现象发生。同时，加大监督力度，对采购中出现的舞弊行为，一经发现，严肃处理。这样，不仅可以减少材料费用，而且又可以降低库存资金占用。２．加强材料供应的管理．节约材料的运输费用公司要求供应部门充分了解施工现场运输条件，尽可能地缩短运输距离。一次送料到现场，减少中间运输，并把 “线性规划”现代化管理方法应用到材料运输工作中来，建立“数学模型”，在约束条件下，求得运输费用最低。并按运量合理的选择运输车辆降低运费，同时要按规定合理堆放施工材料。供应部门要掌握供应计划，按工程进度报量进料，防止结尾工程材料过多堆满工地影响施工，造成现场出现二次搬运费用的发生。３．实行限额发料，推行三级收料对施工主要材料实行限额发料。按理论用量合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样迫使施工作业队将会更合理的使用材料，减少了浪费损失。推行限额发料，首先要合理确定应发数量，材料数量要经过领、发双方共同测算并确认。其次是要推行三级收料。三级收料是限额发料的一个重要的环节，是施工的作业队对供应部采购材料的数量给予确认的过程。所谓三级收料，就是首先由仓库保管员清点数量，记录签字，其次是供应部门的收料员清点数量，验收登记。施工作业队清点并确认。如发现数量不足或过剩时，应由供应部门解决，材料应发数量及实发数量确定后，施工作业队施工完毕，对其实际数量再次确认后，即可实行奖罚兑现。通过限额发料，三级收料的办法不仅控制了收发料中的缺斤少两的现象，而且使材料得到更合理有效的利用。４，组织材料合理进出场首先，应当根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料进出场时间。其次，应把好材料领用的和投料关，降低材料损耗率。材料的损耗由于品种，数量、铺设的位置不同，起损耗也不一样。为了降低损耗，项目经理应组织工程师和造价工程师，根据现场实际情况与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节约双方分成，超额扣除渗转１５８夏：≥毒＋。＊《。拶罐啄≯－矿，§吣。ｚ镧ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ删代同耻睚朋万方数据建立联合目录是用统一的著录格式和编排，联合报道两个或两个以上档案馆、图书馆（室）馆藏的档案目录。实现资源共享能使档案、图书、情报等文献部门相互分享各自的资源，使利用者很方便地获得更多、更广泛的知识、信息，情报。通过建立联合目录，形成网络，实现资源共享，使各文献部门充分挖掘资源潜力，实现文献资源互补，提高馆（室）藏资源利用率，避免不必要的重复和浪费，因而也可有效地缓解存储空间拥挤、人员及资金紧张等矛盾，并有利于各级各类档案馆、图书馆（室）馆藏朝着有侧重、有特色、专业化．系统化的方向发展，更好地满足社会多方面的需要。４、注重。反馈”，深层次开发档案信息。反馈方法在档案信息资源开发利用中起着重要的作用。通过反馈信息资源开发利用所产生的结果，进行分析研究，可以提高信息资源开发利用的科学性、合理性、系统性。例如，产品经过用户使用之后，能否适应需要、哪些需要改进等，这是检验企业为适应市场需求而采取的改革措施是否成功的关键，也是对产品质量作出的评价。通过对产品质量的反馈材料进行分析研究，在此基础上，企业进行自我调节，评判自身，检查企业产品改进的目标是否已达到、已经做了些什么、还应做些什么等。圃参考文献１．刘彦丽．关于格案信息化管理的研究Ｊ１．商场现代化，２００５，４：７０－７１２、王志方，档案馆的功能与发展趋势Ｊ．《中国档案》２００５，１２５、徐义全；谈档案现代化管理的建设ｆＮ；中国档案报；２．０００年＞接１５７页工程款。这样，让每一个分包商或施工人员在材料用量上都与其经济效益挂钩，降低整个工程材料成本。四、施工过程中工程成本控制１．责．权．利相结合的成本管理体制问题任何管理活动都应责、权、利相结合，才能取得成效，成本管理也不例外。如果一个工程项目，因工程质量问题导致返工，造成直接经济损失，结果因职能分工不明确，找不到直接负责人，最终不了了之，使工程蒙受了巨大的损失。又如某工程技术员提出了一个经济可行的施工方案，为工程节省了支出。此种情况下，如果不进行奖励。就会在一定程度上挫伤企业技术人员的积极性，不利于调动项目部技术人员的积极性和实施技术创新，也就不利于工程项目的成本管理与控制。２．工程进度工期成本控制问题 “工期成本”是指为了实现工期目标或合同工期而采取相应措施所发生的一切费用。在工程管理中、如果对工期成本的重视不够，有时会因赶工期要进度，造成工期成本的额外增加。这要求我们工程管理要从工期成本控制上要效益，懂得通过对工期的合理调整来寻求最佳工期点成本，把工期成本控制在最低点。笔者认为：一方面，为了保证工期而采取的措施费用。另一方面，是因为工期拖延而导致的业主索赔成本，或因业主进不了户而造成的退房款、回款不及时，影响资金周转，进而影响公司下一步开发的一系列成本。３．工程技术部管理人员相互协作问题目前工程管理普遍存在一种现象，即在工程施工技术与管理过程中，搞技术的只负责技术和质量，搞工程的只负责施工生产和工程进度，搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看来职责清晰，分工明确，但实际可能产生不利于成本控制的情况。如果搞技术的为了保证工程质量，选用可行、却不经济的方案施工，必然会保证了质量但增大了成本；如果采购材料的只从产品质量的角度出发，不考虑材料价格，即使是材料使用没有一点浪费，成本还是降不下来。要做到（１）要求工程质量人员强化成本观念，树立全员成本意识，抓好各专业人员的项目成本管理协调工作。把一切为了效益的意识深深地铭刻在每个职工的脑海里，对于施工作业队除组织大规模的教育外，还要通过大幅标语，宣传栏进行宣传，诸如“节约光荣，浪费可耻”、“建名牌工程，创最佳效益”等。（２）要坚持现象管理标准化，堵塞浪费漏洞，使每一位职工都能把工程成本管理工作放在主要位置。（３）可以搞一些经济技术类的比武，在突出技术的情况下，又从经济角度出发；最后要完善成本管理办法及各项合同文件，避免经济损失。工程成本控制是一项系统工程，工程建设的各个阶段和各个环节一一抓好工程管理是基础，成本控制是核心。需要多个部ｆ及大量专业人员的通力合作才可圆满完成。牢固树立以人为本，树立全员成本意识，落实成本管理责任制，划定考核标准，开展全员、全过程、全方位、全项目的管理，以较少的活劳动和物化劳动耗费，取得最大的经济效益。五．销售成本控制从销售环节来讲，为了控制销售成本，缩短销售周期，加快回款速度，笔者认为要做好以下几点：ｌ、制定合理的销售价格。２，做好楼盘销售策划，提高楼盘销售的价值。３．严格遵守（（城市房地产管理办法》、（（商品房销售管理办法》．《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等法律、法规，严格执行商品房买卖合同，避免因虚假信息，承诺不兑现及欺诈等不良行为给公司带来的损失。４、适时调整销售策略，缩短销售周期，杜绝住户因种种原因造成退房现象的发生，加快售后回款速度。在销售过程中，对迟迟卖不出去的公建，要分析滞销的原因，并加紧协商解决。５、培养更多的专业化的销售队伍和有经验的销售策划人员。

房地产成本管理方法有哪些

通过对房地产项目成本的前期预算和工程建设全过程控制，即前期设计、前期开发成本、施工成本、融资费用、税务策划等实行全面目标成本管理，是目前宏观调控形势下房地产得以可持续发展的不二法则。

1、确定项目成本目标

在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，并对项目成本有个初步的测算。而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。

房产既然是商品，它就有和其他商品一样的共性，可以应用价值工程管理，即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下，争取获得最佳经济效益。

在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。其表达式为：价值＝功能／成本。功能是一种产品所具有的特定职能和用途；成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本。一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益。

目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。房地产企业应在此基础上对工程项目做进一步测算优化，以确定项目的最终目标成本。一步降低开发成本，在这方面还是有很大的潜力可挖的。

2、项目目标成本的控制

项目成本目标确立后，如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利或取得丰厚回报的重要保证。在一个大背景没有太大变动的成熟的房地产市场，房产的市场定位是相对稳定的，因此对于项目成本控制尤为重要。在实施阶段，我们特别需要在以下几个主要方面做好成本控制工作。

2.1合理安排工程周期

项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。

同时，根据建设周期，施工进度，相应地安排各项配套工作的时间节点，使围绕工程项目开展的各项工作有序进行。

2.2严格控制建安成本

严格控制建安成本，降低工程造价是房地产项目目标成本管理的又一重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。因此，在与施工单位签订承包合同时，应聘实际工作中，在保证品质的前提下改进和优化设计，进请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款要达到无所不包的地步，对可能发生的情况都要有提前的预计，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，来确保双方的按约履行。

成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，应尽可能减少变更，对于技术变更和施工变更，要先签单（技术合同单，施工签证单）后施工。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。

聘请独立的专业审价机构是个好办法，该工作在项目实施之初就要及时介入，协助建设单位对项目施工的实际工程量，材料的选用价格及时跟踪统计，特别是隐蔽工程的变更要及时审价，为工程项目最终审计和成本控制打下基础。

2.3严格控制材料、设备价格

材料设备费在工程的建安造价中约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，价格会有差异，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也会有差异。要树立成本意识，形成控制成本机制。

非甲供材料，可以采取限价的手段进行控制。成本管理部门和工程管理部门与监理工程师应适当参与施工单位的材料订货，可以推荐相关厂家进行类比；同时要控制材料的采购价格、监督材料的质量、在保证质量的前提下合理限价。

2.4合理安排建设资金

房地产企业必须合理筹措资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一；房地产企业必须合理筹措资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此房地产企业要拓宽融资渠道，就要根据投资期限的长短、企业资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。

对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲，由于投入资金较多，资金压力也大，需要通过融资来保证多个项目的开发，又要避免过多占用资金造成资金成本过高。如果对每个项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，同时又对本企业的资金运作情况能有一个比较清晰了解，才能制定最佳资金计划方案，把企业资金成本降低到最小。

例如，我们根据公司房产开发点多，资金紧缺的情况，对一项目开发在配备一定自有资金同时，采用信托融资方式解决前期购买土地资金，在取得四证后，再根据建设资金安排，向银行逐步分期贷款支付建设资金和归还前期向信托融资的借款，再用销售回款归还贷款资金和信托资金，取得了很好的效果。通过信托融资，可以有效规避四证不全无法取得银行借款的问题，就可以解决前期投入资金的问题；还可以合理优化资本结构，使其具有再融资能力；这样就有效地规避了资产负债率高的问题。

3、合理利用税收政策的筹划

房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，有效降低税收负担。企业财务部门应针对每种税收的特征，制定相应合理的避税措施。

房地产开发项目税金主要为：营业税及附加、所得税、土地增值税。土地增值税以增值额累进征收。房产项目如果合理进行税务筹划，此三大税应有较大避税空间。

房地产开发项目主要利用税收政策进行筹划的方式有：合理分摊法；定价筹划；收入筹划；优惠政策筹划等。如能合理分摊费用，用足用活优惠政策，则有不少筹划空间。

由于税法规定房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，可加计20%扣除，三项期间费用可在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%之内扣除，普通住宅增值额未超过20%的情况下可以免征土地增值税。因此，如果开发的项目涉及普通住宅和其他房地产开发，应考虑土地增值税不分开计算与分开计算（前提是当地税务是否允许），可得出不同的增值率来选择应缴纳的增值税；也可以通过增加可扣除项目金额和降低房产销售价格将普通住宅增值额尽可能地控制在不超过20%；期间三项费用开支尽量达到开发成本10%的上限等。

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