1月深圳房地产市场报告｜市场探底过程仍在持续

近期网上关于“1月深圳房地产市场报告｜市场探底过程仍在持续”这个话题很是火热，主编也是针对1月深圳房地产市场报告｜市场探底过程仍在持续寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

截止日前， 楼市 已经回归冷静，房住不炒已经成为大家的共识，但供应紧缺、 房价 高企等问题依然是深圳房地产市场需要面对的问题。我们首先来看看1月深圳房地产的市场报告。

根据深圳市统计局公布的数据，2021年1-11月，深圳固定资产投资同比下降0.6%，比1-10月降幅收窄2.5个百分点，其中，房地产开发项目投资同比下降16.4%。

而同期全国房地产开发投资同比增长6.0%，意味着深圳房地产开发一定程度上陷入了低迷。

与此同时，越来越多的"网红盘"、"明星盘"风光不再，未能如从前一样实现开盘售罄，市场的探底过程仍在持续。

另一方面，深圳城市更新推进似乎正在回到正轨，12月公告项目数量环比上升167%，其中7个项目发布了实施主体公示。

土地更新整备转向，民生成为关键词

近期，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市2021年度城市更新和土地整备计划》，公布了2021年城市更新和土地整备的任务，同时也统计了2020年的任务完成情况。

从2020年的数据来看，城市更新、公共住房、土地整备项目均超额完成任务，"工改M0"类项目亦得到严格控制，项目规模远未达到控制上限，同时，产业空间资源得到充分的保障。

而2021年的土地更新整备计划则更注重在民生和住房保障方面。计划中提到，将加大高中、中小学、医疗、养老院等民生设施的更新整备力度，另外，将引导空间资源向住房倾斜。

根据计划，深圳2021年通过拆除重建类城市更新和土地整备直接供应居住用地至少110公顷，占直接供应用地规模的61%，可以看出居住用地供应在2021年的计划中占据了重要的部分。

结合今年 住宅 用地的出让情况来看，今年深圳集中供地共出让土地157.65公顷，更新整备直接供应的居住用地达到集中供地规模的70%，两方面合力之下，今年深圳居住用地面积将新增约268公顷。

城市更新进度恢复，多项目公示实施主体

经过政策的引导和调整后，深圳的城市更新推进正在逐步恢复。

本月观点指数监测到16个项目发布公告或动态，其中7个项目发布实施主体公示，包括宝安区石岩街道总部经济园区城市更新单元一期以及南山区南玻工业大厦城市更新项目等，前者被分为南北两个片区，拟确认宝投集团和宏发集团为实施主体，而后者则确认奥园为实施主体。

值得注意的是，今年宏发在旧改中的收获不小，上半年中标了宝安区福海街道红塘片区工改工项目，用地面积达到31万平方米，而这次中标的石岩街道总部经济园区项目用地面积亦达到25.2万平方米。

此外，还在深圳周边的东莞也拿下了占地面积53.12万平方米的塘厦镇石潭埔科技产业新城(一期)更新单元。

这些项目无一例外对于产业空间的建设要求都比较高，而产业载体运营也正是宏发一直以来深耕的业务板块。

新规显效，罗湖蔡屋围启动行政征收

罗湖区城市更新与土地整备局日前发布一则房屋征收提示，拟对罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围(城中村)项目一期子项目B范围内未签约房屋实施征收。

其中，房屋征收部门为城市更新与土地整备局，而房屋征收的实施单位则是深圳市罗湖区桂园街道办事处。

该征收的依据是来自于今年3月1日起正式施行的《深圳经济特区城市更新条例》。

而蔡屋围(城中村)项目一期子项目B则是《条例》实施后首个启动行政征收程序的项目。

据了解，蔡屋围项目早在2013年该项目就已经立项，由京基集团操盘，自2019年5月启动私宅物业签约至今已经过去超过两年半，尽管项目已于2021年7月动工，但房屋签约并未结束，此次通过房屋征收解决签约问题，亦有望加快项目建设进度。

年末行情抬升无望，新房供求齐跌

2021年最后一个月，深圳一手住宅供应仍保持在较高位，但相比11月有所下降，南山区亦有项目推出，但总体供应以龙岗区为主，核心区项目较少;而缺乏热门项目的引领，新房网签亦出现下降。

据观点指数监测，12月深圳新建商品住宅成交3665套，成交面积37.55万平方米，环比下降32.5%，同比下降40.1%。成交面积前三位的区域依次是宝安区、龙岗区和龙华区。

二手商品住宅成交继续低位徘徊，维持两千套左右的水平。12月网签2076套，环比下降6.1%;成交面积19.52万平方米，环比下降6.7%，同比下降61.19%。

深圳市房地产信息平台数据显示，12月深圳全市新批预售商品住房项目14个，共8293套，新批供应面积90.1万平方米，保持较大供应量。

由于新批准预售连续数月保持较高水平，深圳住宅供需压力短期内缓解。截至12月末，深圳全市新建商品房库存面积299.2万平方米，库存套数28793套，去化周期为5.9个月，较11月增加0.4个月。

楼市年末 “网红”盘遇冷

12月获批预售的14个项目有13个于月内上线购房意向登记系统，另外领航城领誉华府和玖裕茗院亦于12月开盘。

经过前几个月的密集开盘之后，近期深圳热门项目加推数量减少，华润乘机推出华润城润玺二期和润峯府两个项目，认筹率分别为145%和233%。

据了解，华润城润玺二期2020年11月开盘时推出1171套单位，认筹率达到1284%，价格约为13.1万元/平方米;而此次开盘共备案1024套住宅，备案均价为13.2万元/平方米，去化率约80%，弃选率达到44%。

究其原因，一方面，10月以来包括南山、福田在内的多个核心区域陆续有项目开盘，如深业中城、海德园、深海懿府等，12月时核心城区的热度已经开始下降;另一方面，由于深圳二手住宅市场持续低迷，项目一二手价格倒挂的价差正在缩小，投资客大量减少，购房的更多是真正追求住房品质和价值的买家。

另外，据悉新年深圳第一个开盘项目为光明区的安联尚璟府，353个单位认筹仅15批，去化堪忧。

显然，市场已经回归理性，大量投资需求已经散去，"房住不炒"已经成为大家的共识，但如何解决供应紧缺、房价高企的困境依然是深圳房地产市场需要面对的问题。

盘点十个深圳2015的地产大事件，看看过去的一年深圳的楼市究竟疯狂在哪里。

1、330新政出台

3月30日，中央放出房地产政策大招，即政策一：对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付比例调整为不低于40%；政策二：使用住房公积金贷款的，最低首付20%;拥有一套住房并已还清贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款，最低首付比例30%。政策三：个人将购买的2年以上（含两年）的普通商品房对外销售的，免征营业税。330政策出台后，深圳的房价和成交量迅猛上升。

点评：330政策一出，深圳楼市疯了。深圳楼市的疯狂有政策的推波助澜。买房门槛和成本的降低刺激了购房者入市，但同时把房价也激起来了。

2、二手房反价

自“3?30”房产新政后，广东省深圳乃至全国的房价一路飙升，二手房市场被激活，反价违约纠纷不断，深圳市史无前例出现了大规模的“毁约潮”，社会诚信承受着严峻考验。深圳二手房业主反价更是成常态，业主捂盘惜售现象时有发生。有业主签了合同收了定金，却开始反价，或直接终止交易。买卖双方的博弈甚至上升到法庭相见。6月19日，深圳的一名二手房业主因反价毁约成被告，新政后深圳首例强制交易案开庭。

点评：诚信还是要讲的，毕竟房子可以再卖过，信誉可是回不来了，还可能因毁约被告上法庭，得不偿失。

3、日光盘

推出即售罄的事在深圳楼市里屡见不鲜，日光盘成为楼市热销的代名词。而开盘现场人数众多，开盘现场胜似演唱会的鸿荣源?壹城中心的开盘更是引人瞩目。11月17日，6000余人在深圳湾体育馆抢1637套房源，推出房源全部售罄，创造了日光盘。

点评：开盘现场规模已达到演唱会的规模。无数日光盘诞生，楼市的疯狂在喧嚣，人们在开盘现场上演了一场又一场抢房大战。

4、顶级豪宅数量深圳居全国第四

一项调查数据显示，在中国，顶级豪宅（单套总价超过5000万元）仅分布于九个城市：北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、南京、海口、三亚，深圳位列第四。据悉，深圳顶豪市场继2015年集中爆发后，2016年将成为深圳的超豪元年。其中，千万级别豪宅供应量将达到万套以上，3000万元／套的豪宅供应约2000套，4000万元－5000万元／套豪宅约650套。

点评：深圳的豪宅没有最豪，只有更豪。连刚需房都向着豪宅的价格靠拢，曾经的豪宅价格在现阶段已然成为刚需价。

5、地产中介大战

地产中介之间的竞争在火热的深圳楼市下显得更为激烈。线上线下的O2O比拼不停：某地产接入互联网，上线了租房移动APP“丁丁租房”，打出“租客免佣金”的口号。另一地产全新推出“好房子”O2O平台。某地产进入深圳后，与另一地产交锋不断，双方在O2O平台、门店数量、人才招募等方面不断施行新策略。

点评：没有永远的敌人，也没有永远的朋友。想要捕获购房者的心，得先从服务上下工夫。对于他们而言，实惠、服务周到才是消费的根本。

6、深圳客涌入临深片区

交通便利，房价较深圳低，深莞惠一体化成为众多深圳客到东莞惠州买房的理由。数据显示，深圳客在东莞“临深片区”购买占比从年初的不到20%，大涨至72%,大朗、寮步区域的深圳客比例仍在六成左右，且沙田的碧海云天深圳客成交比例高达75%。2015年11月东莞“大临深片区”（凤岗、塘厦、清溪等约12个区域）整体均价约11005元/平方米，同比上涨约16%;而“非大临深片区”均价约8914元/平方米，同比上涨仅1%。

点评：有钱的深圳人就是任性，深圳买不起就去东莞和其他临深片区买买买。东莞的房价也因这些购房者的到来上涨了，东莞人民是该开心呢还是郁闷呢？

7、深圳房价全国领涨

深圳已经在房价“涨涨涨”的路上越走越远了，深圳的房价涨幅已经领涨全国12个月之久。这一“事迹”还被入选为“2015中国房产十大事件”。同时，上海易居房地产研究院指出，由于当前经济下行压力依然较大，2016年宏观经济政策和房地产政策仍将保持宽松态势，因此深圳房价暂不会大跌。据规土委数据显示，1月份一手住宅成交价格26691元/平方米。11月一手住宅成交均价为44761元/平方米，创下历史新高。

点评：世界上最遥远的距离莫过于工资水平赶不上房价的上涨速度，只能望房兴叹。

8、土地拍卖市场火热

土地资源稀缺的深圳，今年仅有四幅居住用地拍卖。2月6日，首个由政府主导的旧住宅小区改造项目——鹿丹村进行土地拍卖。全场历经70轮激烈竞拍，中海地产以8.88亿，可售面积楼面价达22055元/平方米的楼面价拿下深圳今年首宗居住用地。12月22日，信达坤润置业30.3亿竞得坪山新区一宗居住用地，折合楼面价2.5万元/平方米。12月25日，宝安尖岗山两宗住宅用地，均由福建中维房地产开发公司竞得，成交总价为57亿元。其中一宗地的折合楼面价79907元/平方米，成为2015全国楼面价地王。

点评：全年仅推出的四块宗地炙手可热，房企们纷纷不惜重金砸钱买地，连外来的开发商都开始将目光投向深圳了。拍卖的每块居住用地的价格都比前一块的高，第四宗地更刷出新地王。

9、万宝之战

在今年，资本市场最轰动的莫过于宝能大举增持万科股权。从2015年7月至12月，“宝能系”曾先后四次举牌万科，并借此超越华润，稳坐万科的第一大股东之位。宝能系强势举牌成为万科第一大股东，万科公开表示不欢迎“野蛮人”。宝能系的入股激起了王石和万科管理层发力反击。万科与安邦城下结盟，“宝万之争”出现逆转。

点评：万宝之战跌宕起伏，迷雾重重，多方势力暗里角逐，但不到最后一刻，结果尚不得知。

10、佳兆业复活

去年11月底，佳兆业集团在深销售的5个楼盘—佳兆业前海广场、佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、佳兆业假日广场、龙岗大道1号，除了前海广场外，其他4个楼盘都被锁盘。经统计，除掉已签预售合同和已备案的房源之外，这4个楼盘共计有超过2000套房源显示为“管理局锁定”，其中住宅1930套，商铺267套。事件发生一年后，11月6日，佳兆业前海广场项目，部分房源于率先解除司法查封。12月21日，深圳佳兆业城市广场所有未售房源均解决了司法查封，其中大部分房源已变为“期房待售”状态，仅有200多套房源处于“管理局锁定”状态。

点评：从锁盘到复活，佳兆业的业主们虽然惊心动魄，但总归虚惊一场。虽房价涨了一轮，但幸好佳兆业以原价销售，这也算是一年等待的补偿吧。

（以上回答发布于2016-01-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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