房地产估价的方法主要有哪些？

近期网上关于“房地产估价的方法主要有哪些？”这个话题很是火热，主编也是针对房地产估价的方法主要有哪些？寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。

1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。

2．影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。

（l）坐落位置；

（2）面积大小；

（3）形状；

（4）周围环境；

（5）土地权利状况；

（6）土地利用现状；

（7）规划设计要求；

（8）生熟地程度；

（9）地质、水文和气象条件；

（10）其他。

三、房地产估价的特点

由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：

（一）房地产估价具有科学性

房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。

虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。

（二）房地产估价的艺术性

房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：

1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。

准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。

准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。

2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。

房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。

3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。

房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。

（三）房地产估价具有综合性

房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面：

1．房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。

2．评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。

房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。

大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。

　3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。

另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。

北京市更新国有建设用地使用权基准地价

工业用地转让交税按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税;按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加;按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税;按成交价格(合同)缴纳3%或5%的契税;按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

一、工业用地限制不能转让的情形

1、超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权;或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。

2、凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设的工业用地，必须按原享受的优惠地价标准上限，交足差额土地出让金，并变更或重新签订出让合同(使用权终止日期不变)后方可办理转让过户手续。

3、已办理金融抵押的工业用地不得转让。

4、按司法程序被法院查封的工业用地，未经人民法院裁定不得办理转让。

5、实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让，必须按违法用地处理，追缴土地出让金后方可办理转让或收回土地使用权。

6、共同共有土地使用权，未经其他共有人同意的，不得转让。

7、土地权属有争议的不得转让。

8、政府已列入收回土地使用权的，不得转让。

9、超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资(扣除土地成本)未达到投资总额的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

苏州控房价新措：降低土地指导价后 调高容积率和限高

3月18日，北京市人民政府发布关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知，正式发布北京市出让国有建设用地使用权基准地价更新成果（2021年）。

据观点新媒体了解，通知规定宗地出让、转让价格参照基准地价,按照规定程序，使用合理的评估方法确定。

《北京市出让国有建设用地使用权基准地价更新成果》包括基准地价基本内容、基准地价表、基准地价级别(区片)范围说明、基准地价应用说明等,与本通知一并印发,并于印发之日起施行。《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》(京政发〔2014〕26号)同时废止。

通知表示，市政府有关部门要做好相关政策的衔接工作,施行中的具体问题由市规划自然资源委负责协调解决。

基准地价是指在国土空间规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

本版基准地价更新成果严格遵循国家规程，经样点采集、综合评估测算形成。工作过程中广泛征求了政府、专家、社会机构和公民等各界的意见建议，并于2021年11月底由市规划自然资源委组织召开了听证会，获得听证代表一致认同。

本版基准地价以2021年1月1日为更新基准期日，按住宅、商业、办公、工业、公共服务五种用途，将全市土地分别划分为12个级别，并在级别内划分区片，确定地价水平。其中：商业用途划分307个区片，办公用途划分305个区片，住宅用途划分302个区片，工业用途划分321个区片，公共服务用地305个区片。

本轮基准地价更新落实城市空间布局，划分级别区片范围。严格落实城市总体规划“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间布局，形成了由中心城向外辐射、郊区以新城为中心向外辐射，呈现“1 1 N”（一主一副多点）多中心分布的地价格局；重点对北京城市副中心、大兴国际机场、三城一区等区域进行了细化，有利于城市总体规划的实施。

本轮基准地价更新推动存量土地再利用，支撑城市有机更新。严格控制首都功能核心区、副中心基准地价最高级别价格，形成不同区域间合理地价梯度，发挥基准地价价格杠杆作用，促进非首都功能疏解和减量提质，有效支撑各区发展，有利于城市有机更新行动计划的开展。

本轮基准地价更新贯彻房地产调控要求，稳定市场预期。坚持房子是用来住的，不是用来炒的，成果中住宅用地价格变动与城市地价动态监测结果整体趋势一致，有利于稳定市场预期。

本轮基准地价更新制定差别化地价，推动高精尖产业落地。以推进科技创新、构建高精尖产业结构为导向，优化工业研发用地用途归类和修正体系，通过差别化地价的制定，有利于推动高精尖产业落地。

本轮基准地价更新落实四个服务，补齐城市短板，单独设置公共服务用地基准地价。在现行的商业、办公、住宅、工业四类用途基础上，单独设置公共服务用地，变为五类，并合理确定其地价水平，为城市更新、公共设施建设提供地价支持，促进文体、能源、环保、教育、养老及基础设施等用地的有偿使用，有利于惠民生、补齐城市短板。

土地成为江苏省苏州市稳房价的重要手段之一，宣布下调土地的指导价格后，又将两宗居住用地的限高和容积率指标调高。

据苏州市吴江区政府网站消息，5月29日，吴江规划局发布《吴江松陵城区苏州河以西、顾家荡路以北控制单元04基本控制单元控制性详细规划调整》通知。

通知显示，政府在保持居住用地性质不变的前提下，对两宗居住用地的控制指标进行调整，包括建筑高度均由原来的≤18米调整为≤24米，容积率均由原来的≤1.05调整为1.0-1.3。

通知称，本次规划调整是依据2018年7月发布,2018年12月1日正式实施的《城市居住区规划设计标准》，结合太湖新城实际发展需要，04基本控制单元相关地块指标进行优化调整。

调整范围为，04基本控制单元位于苏州河以西、顾家荡路以北地区南侧。单元范围：北至鲈乡河，西至苏州湾大道，东至苏州河，南至体育路(原顾家荡路)，总用地面积约1.35平方公里（约为135万平方米）。

依次推算，容积率增加后，该部分地块规划建设面积将增加33.75万平方米。

澎湃新闻获悉在此之前的5月24日，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。

会上称，今年一季度以来，苏州市土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，四月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限。

会议同时提出，苏州将会在适当的范围内，下调土地的指导价格，并会对岀让的每一块土地做到岀让条件设置精细化管理。

此前的5月17日，苏州市为从源头控房价，已将编号为WJ-J-2019-014号、位于吴江开发区（同里镇）杨中路、云龙西路交叉口东北侧的地块市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低，降幅最大为降幅达18.7%。

降价调整主要是依据5月11日，苏州市发布的《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。

具体而言，将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。

将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10-25%后转为一次报价出让方式。

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