捍卫“房住不炒” 助力“住有所居”

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近日，南昌市因楼市调控政策“一日游”引爆舆论。

3月24日，南昌市发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。政策发布次日，便被要求撤回，相关负责人被约谈。住房和城乡建设部要求江西省和南昌市切实提高政治站位，牢牢把握“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房地产调控不动摇，努力解决好大城市住房突出问题。

同时，住房和城乡建设部将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，并立即派出督导组赴南昌市现场督导。南昌也成为今年以来住房和城乡建设部督导的第七城。

此前，住房和城乡建设部相关负责人已带队接连赴上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安等地调研督导房地产工作。

多名受访专家表示，住房和城乡建设部罕见地公开表态再次昭示了“房住不炒”底线不容触碰。接连赴东、中、西部热点城市密集调研督导，体现了国家稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展的定力和决心。

调研督导后，各地迅速反应，紧锣密鼓出台调控政策，给“过热”苗头泼“冷水”，有力打击了楼市乱象，维护了“房住不炒”总基调。

据记者不完全统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已累计超百次。从加码限购、限售，到严查资金来源等，各种调控手段对楼市乱象进行精准打击，多地调控政策的实际效果正在市场上逐渐显现。

密集调研督导

3月中旬，“两会”刚刚结束，住房和城乡建设部副部长倪虹即带队赴成都、西安调研督导房地产工作，要求两地深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。

事实上，自今年1月下旬起，倪虹已经带队接连赴上海、深圳、北京、杭州、无锡市调研督导房地产市场情况。

1月下旬在上海、深圳调研时，要求坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。

2月上旬在北京调研时，敦促北京在“十四五”开局之年，带头贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，采取更加有效有力的措施，巩固好平稳势头，确保市场平稳健康发展。

2月下旬在杭州、无锡调研时，要求加强市场监测分析，及时发现问题，及时采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；完善调控机制，加强住房和人口、土地、金融政策协同，形成政策合力；以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳运行。

上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安相关负责人纷纷表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。坚决打击投机炒房，有效引导预期，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保市场稳定。

密集调研督导背后，是相关热点城市出现过热的苗头。2021年开年以来，北京、上海、深圳、杭州、西安等多地房地产市场持续火热，学区房一房难求、“万人摇”、打新热、二手房跳涨等现象频出，引发市场对于房价大涨的猜想和恐慌。

“打补丁”政策迅速落地

值得注意的是，每次调研督导之后，相关热点城市都迅速出台了调控政策“打补丁”。

首先是上海、深圳。1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、信贷、税费等10条内容。新政一方面严打炒房，明确增值税免征年限“2改5”，严格执行差别化住房信贷政策；另一方面扩大供给，加大商品房用地供应，增加租赁住房有效供给。1月23日，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，从购房人意向登记、房地产开发企业和经纪机构购房资格信息核查责任、打击炒房等方面作出进一步规定。

北京紧跟其后。1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，相关部门已多次约谈北京主要中介机构负责人。北京将坚持“逢涨必查，逢炒必办”的原则，对发现炒作的中介机构及人员联合处罚；不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与经营贷、首付贷、消费贷等任何违法违规的房地产金融活动。1月30日，北京银保监局发文称，严查消费贷、经营贷资金违规流入房地产市场。

随后是杭州、无锡。3月2日，无锡市住房和城乡建设局发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出规范二手房交易秩序，建立二手住房价格信息发布机制。3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。

再到成都、西安。3月16日，西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，从购房资格核验、购房资金核验、商品房销售秩序等6个方面着手，进一步落实“房住不炒”定位，规范房地产市场秩序。3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度等7个方面提出了16条具体措施。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受采访时表示，一系列调控政策的及时出台，对市场是一支“镇静剂”，打掉了楼市松绑、价格上涨的预期。

释放强烈信号

多名受访专家一致表示，今年经济形势整体向好，传导到房地产行业，市场对房地产形势不免又有了一些幻想与期待，但房地产市场一旦出现过热迹象或苗头，住房和城乡建设部即调研督导，各城市政府即迅速出台新政，再次释放了强烈信号：中央对于房地产市场的态度决心一以贯之，城市政府落实主体责任的态度决心没有动摇，幻想房价“复燃”的投机者必遭重击。

浙江工业大学副校长虞晓芬对记者表示，中央坚持“房住不炒”的定位不会动摇，坚持房地产市场调控“三稳”的目标不会动摇，坚持落实地方调控主体责任的力度不会减弱，着力解决新市民住房突出问题的决心十分坚决，未来将确保两会精神落到实处，确保实现房地产市场平稳健康发展。

“去年四季度以来，深圳、上海、杭州等一些热点大城市的房价涨幅明显扩大，成都、西安等西部区域中心城市的房价也开始明显上涨，房价上涨的城市数量有所增加，并有蔓延趋势，未来房价上涨压力还很大。住房城乡建设部早发现、早应对，有关负责人带队到房价上涨较快的大城市，进行调研、提醒、谈话、督导等，释放稳房价等相关政策信号，采取严禁资金违法违规流入房地产市场、严肃查处房地产中介、坚决遏制投机炒房等一系列有力、有效措施，大城市房价上涨势头暂时得到抑制。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在接受采访时表示。

“国家将坚持房地产调控政策的连续性和稳定性，稳妥实施房地产调控长效机制并在实践中不断优化和完善政策工具箱。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。

在许小乐看来，面对部分城市房价过快上涨的势头，住房和城乡建设部领导亲自到城市督导房地产调控，压实责任，哪里热去哪里，这在过去并不常见，体现出住房和城乡建设部捍卫“房住不炒”的决心。过去房地产调控的一大缺陷是政策滞后于市场的变化，导致政策与市场预期之间总是产生错位。近年来，住房和城乡建设部门房地产市场监测能力大幅提升，中央对各地城市市场动态第一时间了解，使问题遏制在苗头阶段，避免预期传染扩散。

下力气解决大城市住房问题

从1月份的上海、深圳，到2月份的北京、杭州、无锡，再到3月份的成都、西安，观察近期调研督导城市不难看出，都是住房问题突出的大城市。

中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，今年政府工作报告也第一次明确提出“解决好大城市住房突出问题”。

对比倪虹在前后几次调研督导中的表态可以发现，在强调稳定市场的同时，越来越重视解决大城市住房问题和帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，定位越来越精准、目标越来越明确。

1月下旬在上海、深圳，2月上旬在北京调研督导时，倪虹重点强调了要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，确保市场平稳健康发展。

2月下旬在杭州、无锡调研督导时，倪虹讲话中专门提到了“解决好大城市住房突出问题”，并强调“要大力发展保障性租赁住房，完善长租房政策，加大土地、财税、金融支持力度，增加保障性租赁住房和长租房供给，多渠道解决外来务工人员和新就业大学生住房问题。”

3月中旬在成都、西安调研督导时，倪虹再次强调“解决好大城市住房突出问题”，并且着墨更多，“成都、西安正在建设国家中心城市，人口流入量大、年轻人多，要大力发展租赁住房，多渠道解决好他们的住房困难问题。要有效增加保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场，落实土地、财税、金融支持政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。”倪虹具体指出。

“我国当前住房突出问题主要出现在大城市尤其是特大和超大城市，表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大住房困难，有效解决新市民住房问题，发展住房租赁市场成为关键。”刘洪玉表示。

柴强认为，主管部门高度重视大城市的住房困难问题，正在有思路、有计划、有行动、分步骤的解决。未来将采取一系列措施着力解决大城市住房困难问题，助力‘住有所居’。通过大力发展包括公租房、政策性租赁住房在内的保障性租赁住房，规范和发展长租房市场，一方面可缓解房价上涨压力，另一方面可有效解决大城市新市民特别是青年人的住房突出问题。下一步，还应进一步加强城市政府的房地产调控主体责任，有效增加住宅用地供应，整顿规范房地产中介市场秩序。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，在投资产品有限、地区经济发展不平衡以及大城市住房问题突出的背景下，要巩固调控成果，解决好大城市住房突出问题，助力完成“住有所居”目标，要做好以下工作：首先，进一步完善调控政策。其次，加快基础性配套改革。加快住房供给土地制度改革以及房地产税改革，发挥抑制投机、扩大租赁市场供给、支持财税和土地制度改革的多重效应。再次，实施新市民安居工程。目前热点城市保障性住房供给很难满足规模巨大且快速增长的新市民的住房需求，建议切实扩大和加快新市民的住房供给，大城市尤其是特大和超大城市更需加大供给力度。

从3月17日到3月22日，6天时间，全国范围内10个城市接连发布收紧楼市的政策。既有北京、广州等一线城市，也有廊坊、保定等挤出效应影响下的环京板块，还有句容等存潜在房价上涨压力的二三线城市。因城施策，各城市所采取的调控手段、力度不尽相同。记者通过分类汇总，让你从各地密集繁复的楼市调控政策中看出“端倪”。

新一轮收紧潮6天10城出手调控楼市

近三个星期以来，楼市迎来各地的新一轮调控，而3月17日后的近一周时间里，全国楼市进入调控小高潮，10城先后出手“稳房价”。

17日，北京、广州、郑州相继出台加码的限购限贷的措施，石家庄当晚也宣布加入限购限贷阵营；18日，长沙收紧限购；19日，河北保定暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区商品房；21日，东莞、廊坊、句容、嘉兴先后出台调控政策；22日晚间，北京地方税务局还发文对非本地户籍居民家庭购房资格审核中的个税缴纳条件做出修改。

据中原地产22日最新发布的统计数据，自2016年9月30日至今，全国范围内已有超过35个城市出台了110余次楼市收紧举措。

北上广深认房认贷 二线热点城市会跟进？

与“9·30”调控浪潮巧合的是，本轮调控依然以北京、广州等一线城市为首，经过本轮调控，“认房认贷”成为北上广深4个一线城市标配举措，仅在贷款结清情况的划分、最低首付比例的设定上各地略有差异。北京“认房又认贷”的政策力度超过上海、深圳、广州，限购限贷力度全国居首。

针对二套房的认定，北京采取“认房又认贷”模式，既居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京无住房但有商贷、公积金贷款记录的，无论是否还清，再次在北京购房的均需按二套房政策执行；“一提一降”是指将普通自住房最低首付比例提高至60%，非普通自住房提高至80%，同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，北京的调控举措具有“标杆”意义，对于房价管控有压力的热点城市，后续可能会逐渐采取此类做法，快速提升二套购房的门槛。

与此同时，北京楼市信贷政策持续收紧。链家房地产中介人员22日告诉中新网(微信公众号：cns2012)记者，多家银行都将首套房利率优惠从九折调整为九五折。

以首套房商业贷款200万元、基准利率4.9%为例，按照此前贷款30年、房贷利率九折优惠计算，月均还款额为10027.04元；经过多番调控叠加，贷款人最高可贷款25年、利率九五折优惠，月均还款额为11293.34元。对比来看，月供增加了1266.3元。

就在3月22日晚间，北京地方税务局还发文对非本地户籍居民家庭购房资格审核中的个税缴纳条件做出修改，“从连续5年(含)以上”改为“从申请月的上一个月开始往前推算60个月”；且对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，视为连续缴纳。

“此次政策既松又紧”，严跃进分析称，对于一些想通过补缴社保和个税获得购房资格的人来说，政策是利空的，因为无法满足持续性缴纳要求；但对于出现偶尔一次断档期的申请人，则是利好的，依然符合购房条件。

环京、沪城市接连调控 这些区域城市会加码吗？

“一线城市及周围区域城市成为加码主力。”在中原地产首席分析师张大伟看来，这是本轮楼市调控的主要特点。

3月17日，未加入限购阵营的石家庄发文收紧楼市，明确非本市户籍居民限购一套住房，并调整了普通居民购房首付比例和贷款政策；19日，保定也发布房地产调控意见。21日，廊坊宣布主城区、三河市、大厂回族自治区、香河县、固安县和永清县，非本地户籍居民限购1套住房、且购房首付款比例不低于50%。

截至目前，环京津周边区域中保定、石家庄、崇礼、涞水、涿州、廊坊、三河、固安、大厂、永清、香河、怀来12地已开启限购措施。

同时，环上海区域的浙江嘉善县和嘉兴市先后步入限购限贷阵营。3月13日，嘉善县对新房、二手房全面限购，明确在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；3月21日，嘉兴市发文明确非本市户籍家庭首套住房首付比例不低于50%。而21日，深圳边上的东莞也宣布加码楼市调控，侧重于对开发商售楼进行“限价”。

“河北涿州、涞水县和浙江嘉善县等出台调控新政策，表明京沪一线城市的外溢效应正在逐步放大。”同策咨询研究部总监张宏伟此前对媒体表示，本轮调控已从一线城市、热点二线城市，扩展到一些三四线城市区域。

张大伟预计，环北京、上海、深圳及部分热点城市的调控政策存在全面升级的可能，未来，全国限购范围或继续扩大。

部分城市持续“打补丁” 还有哪些城市会成热点？

除了大城市周边区域动作频频以外，严跃进认为，本轮调控城市的另一个特点是房价上涨压力较大城市，开始启动限购限贷或者加码调控。

3月11日，三亚加入限贷限购阵营，购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%；同时暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。在业内看来，三亚楼市近期回暖显著是此次限购升级的重要原因。

记者注意到，南京、郑州、长沙、青岛等热点二线热点城市近期同样动作频频，或出台调控，或连续为收紧政策“打补丁”。

3月16日起，南京户籍家庭全面限购第三套住房，而非户籍居民限购范围则扩大至高淳、溧水、六合三区，这是南京自去年三次收紧楼市政策后，再一次加码调控；3月17日，已两次出台楼市调控的郑州则明确，凡属补缴且补缴日期在此之后的社保证明、个税完税凭证不再作为购房的有效凭证，对2月“补缴算数”的规定予以修正。

严跃进说，“针对房价潜在上涨压力较大、人口数量较多的二三线城市，后续积极进行调控的可能性很大。”

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