毛租金乘数法是指潜在毛租金或有效毛租金乘数法的哪一个？

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这三个是不同的。

对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数GRM、潜在毛收入乘数PGIM、有效毛收入乘数EGIM和净收益乘数NIM。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

1.毛租金乘数法

毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，即：

房地产价值=毛租金×毛租金乘数

毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：

毛租金乘数=价格/毛租金

毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。当采用月租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以月租金求得的毛租金乘数；当采用年租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以年租金求得的毛租金乘数。

毛租金乘数法的优点是：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。

毛租金乘数法有以下缺点：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。

毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅（特别是公寓）的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个补充。

2.潜在毛收入乘数法

潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入（PGI）乘以潜在毛收入乘数（PGIM）来求取估价对象价值的方法，即：

V=PGI×PGIM

潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：

PGIM=V/PGI

与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。

如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异不大，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说，该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

3.有效毛收入乘数法

有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，即：

V=EGI×EGIM

有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：

EGIM=V/EGI

有效毛收入乘数法的优点是不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。因此，当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产的价值时，是会考虑空置率的差异的。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因而也只适用于做粗略的估价。

4.净收益乘数法

净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益（NOD乘以净收益乘数（NIM）来求取估价对象价值的方法，即：

V=NOI×NIM

净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即：

NIM=V/NOI

净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。

由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即；

V=NOI/R

房地产估价特点或本质概括起来有五个方面：\x0d\\x0d\1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格\x0d\中国在20世纪80年代开始恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。\x0d\价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。\x0d\2、房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价\x0d\估价与定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。\x0d\例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用讲了。\x0d\3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证\x0d\估价行业外的人通常认为，估价机构和估价师提供的评估价值，应是在市场上可以实现的。否则，估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。实际上，房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。\x0d\虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考，估价报告是一种“私人产品”，这种估价通常是属于咨询性或参考性的。\x0d\为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如评估市场价值为上市公司的关联交易提供参考依据，估价报告具有“公共产品”性质，这种估价通常是属于鉴证性或证据性的。在这两类起着不同作用的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。其中在起着鉴证性或证据性作用的估价中承担的法律责任，一般要大于在起着咨询性或参考性作用的估价中承担的法律责任。\x0d\4、房地产估价都有误差但误差应在合理范围内\x0d\从估价行业外的人来看，合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的；对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大；即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估，不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。\x0d\5、房地产估价既是科学也是艺术\x0d\正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验。因为房地产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能各不相同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和量化，从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或者数学模型就能够测算出来的，数学公式或者数学模型中的一些参数、系数等，有时也要依靠房地产估价师的实践经验作出判断。\x0d\此外，每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出最终的估价结果，这个过程是房地产估价师对房地产市场规律的把握，对估价理论和方法的掌握以及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。因此，可以说房地产估价不仅是科学，也是艺术。\x0d\房地产估价需要专业人员按照严谨的程序对房地产价值进行综合分析评估。房地产估价不是简单的价格判定，它有不同于普通物品估价特点。房地产估价仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分，提高估价的客观性。

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