90 70房地产政策

近期网上关于“90 70房地产政策”这个话题很是火热，主编也是针对90 70房地产政策寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

70/90政策是国家对房地产宏观调控的一个重要政策。其主要内容是指：新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。

90/70政策原本是为了遏制高房价，在中国国情的约束条件下，实现“大庇天下寒士俱欢颜”的初衷，但是，这个政策反而令部分购房者被迫打消了购房的念头转而加入了观望者的大军中，这也许出乎政策制定者的意料，针对不断攀升的房价，限制房屋面积从而达到降低购房总价的目的，为的是让更多的人买得起房，然而实际效应却与初衷背道而驰，这个政策限制了房屋的面积，也限制了我们买房的脚步.

国家对房地产宏观调控具体的最新政策

关于房地产市场的调控——房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性，可以说成也房地产，败也房地产。近期对房地产业采取的一系列调控措施是必要的，正在收到积极成效。对于下阶段的房地产市场的调控，需要把握好几个关系。一是抑制投机需求与保护合理需求的关系。抑制投机需求是当前的紧迫任务，而保护合理需求则是长期的任务。在落实国务院有关部委关于房地产业调控的各项措施时，要真正做到有保有压，区别对待，挤出房地产领域的泡沫，调整房地产的供求结构，增加中低档房的供给，防止房地产市场的剧烈波动对宏观经济的冲击。二是局部和全局的关系。房地产业的区域性、非流动性的特点决定了不同城市之间的差异。总体上看，前几年在城市化进程中，各地都程度不同地出现房地产过热的现象。但不同城市过热的严重程度，时间起点差别比较大。总体上看，矛盾的主要焦点突出表现在长三角地区和部分省会城市。因此，在调控过程中，要抓住重点地区，解决这些地区的过热问题。对于一般地区和城市，不可采用相同的尺度，无论从政策的制定还是政策的执行上都要防止一刀切。避免抑制合理需求。三是房地产业的调控与其它调控的关系。房地产领域存在的问题，是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映，不是孤立现象，需要综合治理。比如，资本市场萎缩，投资渠道不畅的问题，汇率、利率、税率等经济参数扭曲的问题，超越地方实际条件，盲目推进城市化的问题等等。因此，对房地产业调控的同时，要解决资本市场、土地市场中的问题，理顺经济参数等，真正从源头上为房地产业的健康发展创造有利的条件。

我国房地产宏观调控体系是怎么样的

1、双向调控

对于“双向调控”的具体思路，各方人士给出了多种解读，但大致不外乎三个方面的内容：其一，楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松；其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。

综观楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下，中国楼市逐渐进入“新常态”。

2、新型城镇化

《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长；其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。

3、房企再融资解冻

房企再融资瓶颈被突破，将直接优化企业的资产负债结构，降低整体融资成本，提升房企盈利能力。不过，多位房地产业内人士直言，整体而言，优先股、再融资等政策的试行主要集中在优质企业，大部分中小地产尚难很快实现。长远来看，房企再融资仍将是结构性开闸，这意味着行业分化将进一步加大。

4、不动产登记

不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。但是，不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，更不能简单地理解为房屋登记。新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记会引起少数抛房现象，也不会撼动当前市场基本面。

5、其它相关政策

对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。

转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，依照最新房产政策，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构(建立机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依据。从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为 丢失原始购房发票的惩罚。

当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;按照最新房产政策，个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。

取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部门方可为其办理房产过户手续。各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设;盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。

中央到地方　1、房地产市场过热2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。图1表明2003-2005年房地产泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人们预期，如2006年上海地区商品房住宅均价已达到7038元／平方米，房价收入比为11.35：1，严重超出了国际公认的发展中国家3-6倍的标准。图1：2002－2006年第三季度全国房屋销售价格指数　2、宏观调控仍待完善面对房地产市场过热的发展态势，政府自2003年就开始陆续出台一系列的政策措施，力图通过宏观调控扭转这一局面。房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观调控政策的经验，一般很难长期持续发挥作用。2006年初，房地产市场在距离2005年宏观调控不到一年的时间里就出现价格反弹。据国家统计局统计数据显示：2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，北京、深圳等尤为明显；2006年前三个月全国房地产开发投资同比增长20.2%，增速超过30%的城市有12个；2006年1-2月，用于房地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50%左右，大型国有商业银行中与房地产相关的贷款也占到贷款总额度的20%-30%。信贷为固定资产投资提供了27%的资金，比2005年增长了8个百分点。而2007年1月的数据显示，在房地产市场经历了“国六条”调控的一度萧条后，2006年房地产市场并未如预期降温。2006年12月，全国70个大城市新建商品房住房销售价格同比上涨了5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点，北京地区涨幅高达10.4%。二、对我国房地产宏观调控存在问题的探析房地产宏观调控是在我国宏观经济背景和既定市场体制下展开的，面临着诸多的考验。1、房地产市场供需矛盾尚未解决的现状影响房地产宏观调控长期以来，我国土地审批手续繁琐，供应量较少，地根紧缩带动了土地价格的上涨，造成房价随之水涨船高。目前，土地成本约是商品房成本的1/3-1/4，成为房价高居不下的重要原因之一。2、房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温上世纪90年代末以来，我国实施了扩张性的货币和财政政策。随着广义货币年增长率的不断提高和利率的不断下降，投资成本的降低致使投资数量和规模的不断膨胀。投资增长过速，体现在固定资产的增速过高。我国GDP增长自1998年开始，维持在7%-10%。而同期的固定资产增速则维持在20%-30%。在经济高速增长，固定资产投资不断扩大的宏观环境下，房地产投资冲动难以抑制，房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。另外，前几年，我国水泥、钢铁业投资过度形成的产能过剩短期内难以消化，近几年中推动了房地产业投资增速的不断增加。3、房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰我国居民收入增加速度不敌贫富分化速度。我国基尼系数已高达0.46以上，超出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准，处于高度警戒状态。中间层收入下降趋势明显，经济增长的成果过快过多地流向了富人。一方面，房价过高造成中低收入者买房难，住房需求难以得到满足。以2005年在上海买一套100万的房子为例，以25年作为还贷期，年利率为5.508%计算，如果首付为30万，按揭为70万，则25年时间大约要还近130万元，每年需要还贷5.2万。另一方面，富人通过此手段进一步聚敛财富，扩大了贫富差距，囤积居奇的行为又不断推高房价和人们的预期，加剧了市场的动荡。据建设部调查，2004年北京市商品住宅投机性购房比例已经达到17%，在投机性购房中48%为空置待涨性购房。2005年及2006年虽然采取了诸多措施，但空置率仍然高居不下。而全国范围内看，2005年底，全国商品房空置面积已经达到了26%，严重超过了国际警戒10%的标准。且截至2006年7月底，全国商品房空置面积已达1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中空置商品住宅同比增长10.8%。数据表明了房屋空置率再次抬高。4、城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大随着经济的发展和人民生活质量的提高，城市化运动将全面推进，城镇对住房的需求也日益增多。大学生就业、农民工进城等都是城市化进程中推动房价上涨合理因素。我国的城市化.水平发展速度近10年内平均达到1.36%，若要达到发达国家75%的水平需要二十多年时间。据预测，我国人口数量到2030年可能达到16亿的高峰。届时城镇人口可达12亿。2006年我国城镇人口5.77亿，到2030年，将净增城镇人口6.23亿按照“十一五”规划2010年我国城镇居民人均住宅面积将达到30平方米的标准计算，每年新增城镇建设用地就要达到7.79亿平方米。如果按最近公布的全国城镇人均住宅面积26.11的标准计算，也要达到6.78亿平方米。供不应求下房价小幅上涨尚属合理，但引发了各方对房价上涨非合理性预期，供需矛盾进一步被放大。首先，城镇化运动加剧了房地产商谋取暴利的心理预期，导致部分地区投资结构失衡。经济适用房投资建设少，高端楼盘和商用楼盘开发过度，不但造成高档住宅拉动下房价的向下刚性；还使经济适用房由于相对稀缺形成需求支撑下的价格上涨，给真正需要房子的住户造成了很大的购房困难。其次，引发了投机者交易获利预期，为出现泡沫埋下祸根。另外，形成了非理性预期住房需求。据研究报告显示，目前不需要房但是由于房价上涨预期而提前买房的需求已经占到房地产总需求的11.3%。这又进一步加剧了各方对需求和利润的过高期望。5、地方执行不力是造成宏观调控成效难以凸显的重要原因统计数据显示，2006年，全国房地产业开发投资占GDP比重达到9.26%，远远超过国际公认5%的合理水平。而在个别地区，该值更高。如上海，2001年房地产业贡献率已经达到6.4%左右，近些年以每年超过10%的速度迅速增长，其通过相关产业发展共拉动GDP增长已超过20%。土地资源利用方面，各地诸侯经济的迹象显著。20世纪90年代以来，地方政府手中金融权利收归中央，预算外可以独立支配的收入很大程度上依赖于土地资源，使得地方政府对土地批租、出售的预算外收入产生了严重的依赖。一些地方政府利用手中掌有控制权，通过非法过度开发、高价售地以换取任期内经济增长。“招拍挂”成为地方政府增加收入的好方法。有些地区还大搞“以租代征”，违规占用农田、农宅进行房地产开发。统计结果显示，2006年前5个月，国土资源系统查处的土地违法案件涉及土地面积高达12241.7公顷，同比上升了近20%。这些违法行为已对国家土地调控产生了严峻的挑战，进一步威胁到房地产宏观调控有效性。房地产开发方面，部分地方政府在经济增长利益的驱使下为某些开发商违规行为开绿灯，对不顾中央调控建造别墅、高档住宅的开发商行为视而不见，致使经济实用房、普通住宅房屋开发建设因利润较低而备受冷落。6、流动性过剩为房地产市场推波助澜近几年中，我国的流动性不断增加。截至2006年12月，存贷差已经达到11万亿元。银行呆坏账比例前几年持续攀高，资本充足率难以达到《新巴塞尔协议》标准。房地产开发以及个人住房贷款对资金的巨大需求为银行业所青睐。个人住房贷款风险性较小，因此备受追捧。2006年贷款余额已经达到1.99万亿元，是1998年的100多倍。居民由于住房、医疗、就业等问题尚未完全解决，内需难以拉动。前几年股市的萧条又使得资金流向难寻。因此，除了存入银行一部分资金则大量涌入楼市。7、国际环境下人民币升值预期增加房地产宏观调控难度在人民币升值的预期下，房地产作为人民币资产受到追捧。截至2007年4月23日，人民币汇率中间价已升至1美元兑7.729元人民币，相比2005年汇改开始的，升值4.7%。这一期间外商投资房地产以及境外机构、个人购买房地产都表现得非常活跃。外资的推波助澜，使得房地产价格上涨又是在所难免。摩根、德意志等一些国外投行已经相继与中国地产企业合资组建房地产开发公司及融资公司，投资房地产开发项目。在人民币升值预期加剧情况下，外资通过各种方式进入中国市场的热情难以在短期内得到抑制。另外，汇率升值使加息可能性减小。低利率环境又进一步加剧了经济过热态势，汇率利率双重因素为房地产市场发展推波助澜，从而使房地产宏观调控也遭受多方压力。三、相关政策建议作为地位重要、关联行业多的支柱型产业，房地产市场宏观调控需要切实解决人民的住房需求问题，应进行各方的长期协调和疏导。1、制定房地产调控的长期目标.以长期目标指导短期实践房地产宏观调控措施需要在总量上把握供需关系。相关部门应在有效预计城镇化进度、对关联产业带动效应、房地产需求量的基础上制定出合理的供给总量，并作为宏观调控措施制定的依据。在这一目标指引下合理运用货币政策和财政税收政策，并通过税收改善房地产市场环境。2、加大信息披露力度.提供居民购房有效信息建立公正合理的房地产交易制度，建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度，对房地产住宅项目的土地供给、交易价格等信息数据全线公开，合理引导消费者的心理预期，为居民买房和销售提供有效的信息。3、加强中央控制下对地方宏观调控的指导，既要避免一刀切，又要保证地方政府有效执行一方面，要指导地方政府制定出适合本地区房地产发展的可行性方案，接受中央政府的监督。另一方面，积极完善土地供给计划制定的依据监督控制地方政府为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧地根的行为。要明确土地补偿，拆迁工作的责任利益分配，同时应该积极寻找地方政府政绩考核的新标准。4、积极吸取成功经验，探索建立多层次的住房体系积极借鉴国际上成功解决房地产问题的案例，如香港从1954年开始实施公共住房制度。其多层次的社会住房保障制度及多种渠道的资金筹措方式等措施，都可以作为我国建设经济实用房、廉租房制度和建立双重市场的有效经验。总之，在房地产宏观调控这一问题上，中央和地方政府统一思想、各司其职，充分认识到房地产宏观调控的艰巨性和长期性，既着眼于房地产市场本身的调节，又从整体形势出发，从根本上改善房地产市场发展的宏观环境和微观基础，并在这一过程中不断完善房地产宏观调控的政策措施，最终建立系统、长期的宏观调控体系，指导我国房地产市场的长期健康发展。

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