徐州“十八条”出台：这座城市如今也急需唤醒刚需

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5月3日，徐州市住房和城乡建设局发布近日召开的徐州市房地产行业复工复产及纾困解难工作会议相关内容。徐州相关部门提出十八条具体措施，包括下调房贷利率、降低首付比例、放松限售、延续人才购房补贴、降低土拍保证金等，以尽快激活市场。

在南京、无锡等地对楼市政策进行优化调整之后，素有“五省通衢”之称的徐州，也对楼市政策进行了优化调整。徐州房价曾在过去6年内快速上涨。

徐州“十八条”

抱着解决问题的目的，此次徐州房地产行业复工复产及纾困解难工作会议就激活市场出台多项举措，具体而言，主要有以下几方面内容：

一、土地供应方面，徐州将根据市场变化精准投放住宅用地，对去化周期较长的区域控制供地规模；挂牌出让地块竞买保证金按土地挂牌起始价由原来的100%调整为50%缴纳，剩余出让金在办理建设工程规划许可证前缴清，最长不超过6个月；在办理商品房预售许可时，以整宗地抵押的，必须注销本批次预售部分房屋对应的土地抵押权，由抵押权人、抵押人进行共同约定，并向不动产登记部门提出申请；登记部门依照双方申请将约定的内容备注于相应不动产登记簿，注销预售部分土地使用权的抵押权。以在建工程抵押的，必须以批次为单位注销需办理预售许可的不动产，剩余部分办理在建工程抵押权变更登记。

二、在加大信贷支持方面，徐州引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率；鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例；加大二手房交易贷款支持力度，满足房屋交易资金需求，拓宽改善性住房融资渠道。

三、在支持合理住房需求方面，新购商品住宅144平方米以上的不限制转让；人才购房补助政策延续《徐州市“555”引才工程实施方案》规定。

四、在调整住房公积金使用政策方面，在全市范围开办灵活就业人员（个体经营者、自由职业者和新市民）公积金缴存工作，按规定享受住房公积金贷款利率；简化淮海经济区职工在徐购房使用公积金贷款流程，支持购房者通过“跨省通办”平台在公积金缴存地异地办理。

五、在对房企的纾困政策、优化市场营商环境方面，加大项目贷款和并购贷款支持力度，对受困企业贷款积极进行展期、续贷，有效缓解开发企业资金压力；优化商品房预售监管资金支取节点，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金。试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式。

当地房企人士认为，徐州此次对楼市政策的优化与调整比较常规。一名去年刚进入徐州市场的开发商更表示，当下的楼市应直接在需求端发力，徐州是一个刚需为主的市场，需要提升信心。

同策研究院研究总监宋红卫则指出，徐州纾困政策对于稳定经济及房地产市场具有积极的作用，而小微企业主和个体工商户群体是目前主力购房群体。通过税负减免以及相关政策支持，可以帮助企业渡过难关，避免出现过多失业情况。同时，对个体来讲，工作的稳定是购房预期的重要保证，也是购房信心的重要支撑。随着房地产行业相关政策的调整，预计融资端、土地端以及购房端还会有相关支持政策出台，这对进一步稳定房地产市场有积极影响。

曾经快速上扬的市场

据徐州当地第三方机构统计数据显示，2015年，徐州楼市三环内的新房售价在6000元/平方米左右，如今徐州三环内的新房房价在1.3万/平方米到1.5万元/平方米之间，最贵的楼盘达到3万元/平方米左右。一名房企人士表示，机构的统计数据略有夸张，据他观察，徐州市区现在均价12000元/平方米，辖区县城大概均价7000元/平方米。

国家统计局数据披露，自2016年以来，徐州的新房价格连涨57个月，直到2020年11月，徐州新房价格环比出现0.1%的下滑，就此打断长达近5年的连续上涨。

此前由于房价翻倍的边际效应，徐州的土拍市场表现较为火热。

2020年，徐州成功出让262幅土地，成交金额436亿，同比上涨5.6%。在成交的住宅地块中，有16幅土地的楼面价超过7000元/平方米。其中，南京颐居置业拿下的2020-15号原华东机械厂D地块，成交楼面价高达16906.7元/平方米。

2021年6月，由中梁地产（02772.HK）原总裁李和栗担任董事长的苏州元里置业通过旗下子公司拿下邳州后沙两幅宅地出让，其中一幅地块楼板价2820元/平方米（517.16万元/亩）。但这并非邳州地价天花板，据了解，邳州后续出让的土地没有低于560万/亩的。

然而，伴随着去年以来房地产市场下行，徐州楼市的考验也一同到来。

2021年，徐州累计成交44幅宅地，出让总建面积437.92万平方米，同比下降20.11%；整体成交楼面价8696元/平方米，同比上涨55.4%，溢价率45.05%。万科（000002.SZ）、美的置业（03990.HK）、中海地产（0688.HK）、碧桂园(02007.HK)、保利地产（0119.HK）等房企继续深耕徐州；首次进入徐州投资的房企也有，中天美好集团、新希望地产、华发股份（600325.SH）、建发地产（01908.HK）等首次进入徐州市区拿地。

2022年一季度，徐州楼市表现低迷。克而瑞研究中心数据显示，2022年一季度，徐州楼市商品住宅供应66.97万平方米，环比下降53.34%，同比下降3.73%；成交54.76万平方米，环比下降48.44%，同比下降58.78%。从库存去化周期来看，按照近一年去化速度，2021年2月去化周期为4.4月，而2022年2月去化周期上升为10.1月，去化周期明显拉长。

截至2022年2月底，铜山区库存量最大，为138.13万平方米；鼓楼区去化周期最长，为15个月；经济开发区、云龙区、泉山区去化周期均在9个月内。

2022年3-4月，徐州房地产销售是去年同期的30%左右。

供需不旺，加之购房者信心不足，政策上的优化调整显得较为重要。前述房企人士指出，信心激活最重要的是，相关政策完善，人、物流动起来；地产政策更加明确，应在需求端发力。

亿翰智库研究总监于小雨指出，新一轮政策优化的核心或者是关键在于需求端。比如郑州、兰州、昆明等城市取消“认房认贷”就很直接很有效，其预测接下来不少城市也会考虑完善限贷政策。

房地产五一后新政策

4月28日，市住建局、市资规局、人民银行徐州市中心支行等相关部门在市住建局召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会，市区20余家在徐开发企业主要负责人参加了会议。会上，各相关职能部门负责人从科学实施土地供应、加大信贷融资支持、优化市场营商环境、支持合理住房需求、调整公积金使用政策等方面分别进行了宣贯。

科学实施土地供应

1.根据市场变化精准投放住宅用地，对去化周期较长的区域控制供地规模。

2.挂牌出让地块竞买保证金按土地挂牌起始价由原来的100%调整为50%缴纳，剩余出让金在办理建设工程规划许可证前缴清，最长不超过6个月。

3.在办理商品房预售许可时，以整宗地抵押的，必须注销本批次预售部分房屋对应的土地抵押权，由抵押权人、抵押人进行共同约定，并向不动产登记部门提出申请；登记部门依照双方申请将约定的内容备注于相应不动产登记簿，注销预售部分土地使用权的抵押权。以在建工程抵押的，必须以批次为单位注销需办理预售许可的不动产，剩余部分办理在建工程抵押权变更登记。

加大信贷融资支持

1.按照依法依规、风险可控、商业可持续原则，对房地产开发企业加大项目贷款和并购贷款支持力度，对受困企业贷款积极进行展期、续贷，有效缓解开发企业资金压力。

2.引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，积极开展“公积金 商业银行”组合贷款业务，有效降低个人住房消费负担。

3.鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例。

4.加大二手房交易贷款支持力度，满足房屋交易资金需求，拓宽改善性住房融资渠道。

优化市场营商环境

1.优化商品房预售监管资金支取节点，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金。单体工程主体完成50%，重点监管资金支付到50%；单体工程主体验收，重点监管资金支付到60%；单体工程竣工验收，重点监管资金支付到80%；建设项目竣工备案，重点监管资金支付到90%；办理初始登记，重点监管资金全额支付。

2.试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式。

3.调整市区商品房预售许可和现售备案批次规模，由原来的每批次规模2万平方米调整为小高层、高层及非住宅项目可按栋申请，联排、洋房等高档住宅项目每批次不低于1万平方米，尾盘可一次性申请。

4.新建商品房首期物业专项维修资金由业主在办理商品房网签备案时一次性缴存；未售出或者未办理网签备案的房屋，建设单位应当在办理工程竣工验收备案前足额缴存。未按规定缴存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。

5.商品房竣工验收备案可依据规划核实证明分批次分区域办理，幼儿园等基础配套设施要与首批次竣工备案住宅同步交付使用，具备完整的使用功能。

支持合理住房需求

1.鼓励房地产开发企业积极主动提升商品房功能品质，建造差异化特色产品，在房屋质量、居住环境、物业服务等方面不断提升，满足各类消费者的需求。将开展新建住宅项目市政基础设施工程及精装修纳入基本建设程序管理，加强新建住宅施工图纸审查，有效解决商品房质量通病问题。

2.新购商品住宅144平方米以上的不限制转让，土地出让合同另外约定的除外；3.人才购房补助政策延续《徐州市“555”引才工程实施方案》（徐委发〔2021〕15号）规定。

调整住房公积金使用政策

1.在全市范围开办灵活就业人员（个体经营者、自由职业者和新市民）公积金缴存工作，按规定享受住房公积金贷款利率。

2.简化淮海经济区职工在徐购房使用公积金贷款流程，支持购房者通过“跨省通办”平台在公积金缴存地异地办理。

3.降低公积金贷款项目准入条件，高层住宅单体工程主体完成50%，即可申请公积金贷款。

每年的五一都是房地产销售的黄金时期，但今年的五一与以往大不相同，我国在应对与美国贸易战的同时，在房地产调控方面也有一系列大动作，这预示着今年将是我国房地产调控关键的一年，那么房地产五一后新政策都有哪些呢?

5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。据了解，五一前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。

住建部负责人指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标;要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房;加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险;大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

纵观国内各大城市，五一期间纷纷出台调控措施，严格预防房价抬头趋势。5月8日东莞楼市调整再度加码，三大部门联合发布通知，对于有的限价政策进一步调整升级，包括调整房价备案基价、新建商品住房销售价格一经备案不得上调、强化房价备案“新地新措施”等内容，于5月10日正式实施。

5月9日晚，深圳市出台总部项目遴选及土地供应管理办法，规定了总部项目供地要求及标准，实行全年期、全过程的产业发展监管机制。同一天，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获深交所评审通过。这些信息无一不显示了房住不炒、租售并举的调控政策，这表明国家政策的延续性不会放松。

5月4日人民日报刊登了海南省省长的发言，他表示经坚持房住不炒的定位，下定决心减少经济对房地产的依赖，调整优化产品、区域、租赁结构，决不让海南变成房地产加工厂。

种种迹象表明，将是我国房地产市场转型关键的一年，随着调控政策的愈加严厉，租售并举、精细化调控政策的实施，我国将逐步建立多渠道供应的房地产调控长效调控机制，这将从根本上改变我国房地产市场的现状，实现长期稳步的发展。

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